DALAM kegiatan jual beli rumah atau tanah kita sering mendengar istilah AJB dan SHM. Apakah dua istilah atau singkatan itu memiliki arti yang sama atau berbeda?
AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli. Biasanya tanah/properti dengan status AJB memang lebih murah. Tapi, pahami dulu bahwa pada dasarnya AJB bukanlah bukti sah kepemilikan atas sebuah properti. Ia bukan salah satu jenis sertifikat tanah, namun merupakan sebuah bukti sah adanya peralihan hak atas tanah karena proses jual-beli.
AJB diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Maka AJB bukan bukti sah kepemilikan tanah/properti. Untuk lebih jelasnya, simak ulasan di bawah ini.
Apa itu AJB (Akta Jual Beli)?
Akta jual beli atau AJB adalah akta atau dokumen berupa bukti telah terjadinya transaksi jual beli yang mengakibatkan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat langsung oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) memiliki kuasa untuk membuat akta ini, sehingga Anda tidak dapat membuatnya sendiri. Selain dilakukan oleh pejabat khusus, penandatanganan harus dilakukan di hadapan notaris.
Kenapa AJB Kerap Disebut Sebagai Sertifikat AJB?
Jual beli properti memiliki proses panjang yang dibuktikan dalam sebuah dokumen. Nah, AJB adalah bukti dari salah satu proses, bukan bukti kepemilikan.
Merujuk pada Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti kepemilikan tanah/properti tak ada yang wujudnya AJB. Yang dikenal adalah SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha), atau SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun).
SHM atau Sertifikat Hak Milik bisa dibilang sebagai dokumen kepemilikan tanah atau rumah yang menduduki kasta tertinggi dan paling kuat dari sisi hukum. SHM adalah kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat. SHGB dan SHGU memiliki batas waktu, karena statusnya seperti ‘menyewa’.
Memang, untuk menerbitkan AJB, PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual. Akan tetapi, sering dijumpai kesalahpahaman di mana SHM diasumsikan sebagai sertifikat asli yang dimaksud. Padahal bisa jadi sertifikat asli hanya SHGB atau SHGU. Atau bisa jadi malah masih girik atau letter C.
Fungsi Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli Rumah atau AJB adalah dokumen yang berperan cukup penting dalam proses jual beli rumah atau tanah. Berikut adalah penjelasan fungsi AJB selengkapnya.
AJB adalah bukti jual beli resmi rumah atau tanah dengan harga yang disepakati bersama dan persyaratan lainnya. Dokumen ini berfungsi sebagai dasar bagi penjual dan pembeli untuk memenuhi tanggung jawab masing-masing dalam pembelian dan penjualan rumah atau properti. Akta jual beli atau ajb adalah bukti untuk menggugat kewajiban pihak yang lalai jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.
Tahapan Mengurus AJB
AJB dibentuk ketika pihak telah melunasi semua kewajiban pajak properti. Pajak yang dikenakan kepada penjual berupa pajak penghasilan final (PPh) sebesar 2,5 persen dari jumlah hak yang diperoleh.
Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli. Setelah dikurangi NPOPTKP, maka sisanya yaitu sekitar 5% dari nilai perolehan hak (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Namun, karena nilai NPOPTKP bervariasi menurut wilayah, jadi Anda harus menghubungi Dinas Pendapatan Daerah kota setempat untuk menentukan jumlahnya.
Beberapa orang harus hadir pada saat pembuatan AJB, termasuk penjual, pembeli, dan dua orang saksi. Baik suami maupun istri harus hadir jika pembeli sudah menikah. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, seseorang yang telah disetujui dengan surat kuasa tertulis dapat mewakili mereka.
Dua salinan asli AJB akan dibuat oleh PPAT. PPAT akan menyimpan satu lembar, sedangkan Kantor Pertanahan akan menggunakan lembar lainnya untuk menyelesaikan proses balik nama. Baik penjual maupun pembeli akan menerima salinan AJB sampai selesai. Biaya untuk AJB adalah sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera pada akta.
Setelah AJB selesai, Anda dapat mengurus pencatatan pengalihan hak atau mengembalikan nama sertifikat untuk mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. AJB adalah dokumen yang digunakan untuk menyelesaikan prosedur ini di kantor pertanahan setempat.
Kekuatan Hukum AJB
Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan atau bangunan yang paling andal. Bukan berarti AJB tidak berperan penting dalam proses pembebasan dan penjualan lahan. Akta ini berfungsi sebagai bukti pengalihan hak atas properti yang dijual, bukan sebagai bukti kepemilikan tanah.
Saat Anda akan membuat sertifikat tanah, Anda membutuhkan AJB. AJB adalah bukti bahwa pengalihan hak dengan cara jual beli sah sehingga PPAT dapat menerbitkan sertifikat tanah. Bagaimanapun, sertifikat tanah lah yang menjadi bukti kepemilikan sah, bukan AJB.
Sumber: prospeku.com
